12 consejos para aumentar los ingresos de tus alquileres vacacionales ¡Comprobados de primera mano!
La pregunta principal que hay que hacerse a la hora de alquilar un inmueble vacacional es: «¿Cómo puedo aumentar los ingresos de la propiedad de vacaciones que tengo en alquiler?». Como propietario de una vivienda vacacional en alquiler durante más de 15 años y propietario de una agencia de alquiler de villas, sé cómo puedes incrementar al máximo los beneficios con tu vivienda vacacional. Permíteme compartir contigo estos puntos clave para que puedas sacarles el máximo partido a tus ingresos y por ende… ¡a tus beneficios!
Los 12 consejos para aumentar los ingresos de alquileres vacacionales son los siguientes:
- Alquílalo por tu cuenta
- Alquílalo a través de una agencia local con reputación
- Publicítalo en agencias de viaje onlie
- Decóralo para impresionar
- Renueva los servicios
- Cocinas y baño de ensueño
- Haz fotos espectaculares
- Redacta una descripción tentadora
- Marca el precio correcto
- Ofrece la mejor experiencia posible
- Las opiniones cuentan. Y mucho
- Ten la propiedad siempre reservada
El alquiler de viviendas vacacionales, al igual que cualquier otra inversión, te otorgará el mayor rendimiento y retorno de capital si aportas trabajo. Estos 12 consejos son fáciles de aplicar y con ellos aprenderás nuevas competencias que te ayudarán a la hora de alquilar otras propiedades. ¡Empecemos!
1. Alquílalo por tu cuenta
Muchos propietarios descartan este paso. La razón es simple: requiere un trabajo exhaustivo. Lo sé de primera mano; desde crear un sitio web, recibir formación en marketing digital y ventas hasta responder a las preguntas de los propios clientes. No obstante, es la mejor manera de averiguar lo que realmente buscan tus potenciales huéspedes y cómo puedes mejorar tu oferta.
Existen muchos recursos disponibles para todo aquel que quiera una «reserva directa» desde su propia plataforma digital. Sí, (por suerte) hemos dejado atrás esos tiempos en los que había que recurrir a un desarrollador web profesional al que pagar miles de euros para tener una página web simple.
WordPress te permite crear un sitio web orientado al alquiler vacacional de forma sencilla y en menos de un día. Registra tu URL en Godaddy, configura el alojamiento web, crea una página web mediante WordPress seleccionando el tema que más te interese y empieza a crearla por tu cuenta. No necesitarás ningún tipo de experiencia en programación web.
Además, hay gran cantidad de formas rentables de comercializar tu alquiler vacacional por tu cuenta (tal y como veremos a continuación, a través de agencias puedes llegar a pagar hasta un 15 % de comisión solo por las reservas). Trataré más en detalle en este post sobre Instagram, Facebook y marketing en otras redes sociales.
Cuando tengas inquilinos que hayan reservado contigo en el pasado, podrás repetir la reserva en tu propia plataforma. ¡Te saldrá muchísimo más barato!
2. Alquílalo mediante una agencia local con reputación
La mayoría de las agencias locales te ofrecerán al menos 2 servicios básicos: reservas y acogida de los clientes. Podrías estar interesado en este último servicio cuando no dispongas de tiempo suficiente para tus inquilinos. La primera opción solo tiene sentido si la agencia dispone de una marca consolidada que genere reservas con personas que repiten su estancia y unas técnicas de marketing apropiadas.
Si solo te ofrecen publicitar tu vivienda en agencias de viaje online (siguiente punto), la ventaja es que se pueden encargar por ti de la comunicación con los inquilinos. Ten cuidado con el porcentaje de comisiones que cobran. Es posible que quieras publicitarlos en esos portales tú mismo.
3. Publicítalo en agencias de viaje online
Ya sabemos el tremendo alcance que tienen gigantes como Airbnb (¿Cómo publicitar un anuncio en Airbnb? ), Booking.com y Homeaway. El gasto en marketing de estás empresas supera en ocasiones el PIB de algunos países. Incluir tu vivienda en estos sitios es bastante sencillo (elije más de una página web) y pueden hacer que un gran número de viajeros acaben en tu vivienda.
No es raro escuchar la pregunta: «Entonces… ¿qué sentido tiene complicarse la vida desarrollando nuestro propio sitio web o trabajando con una agencia?». Es probable que los intereses que aplican las agencias de viaje online al alquilar no estén alineados con tus propios intereses.
Antes del año 2020, Airbnb se presentaba como la mejor opción de agencia de viajes online, respaldada por millones de propietarios de viviendas destinadas a alquileres vacacionales que se identificaban con la marca y daban todo por convertirse en Superanfitrión.
Todo iba a pedir de boca… hasta que llegó el COVID-19 y Airbnb decidió arrebatarle cientos de millones de dólares de ganancias a sus propietarios. Como protesta, muchos propietarios han eliminado sus cuentas de Airbnb y han optado por vías alternativas con reservas de forma directa. Algunos se dieron cuenta de que dependían de Airbnb casi al 100 % a la hora de gestionar las reservas. ¡Ay! Tiene que ser frustrante, así que asegúrate que no te sucede a ti también teniendo diferentes alternativas bajo la manga.
Algunos propietarios no estaban muy satisfechos con Airbnb en Trustpilot durante el COVID-19 en 2020
Si te preguntas cómo ser un poco más libre en este aspecto, échale un vistazo a este artículo.
4. Decora para impresionar
Es fácil pensar que «bah, a los inquilinos les va a dar igual. Vamos a meterles muebles baratos». Al fin y al cabo, el beneficio son los ingresos menos los costes, ¿no? El único problema que existe con esta filosofía es que todo se ve. Cuando alquilas una villa totalmente amueblada con muebles de baja calidad de IKEA y se quedan allí unas cuantas semanas, tienden a quejarse del mobiliario.
No es necesario que te lleves a la casa de la playa una obra de Picasso, pero asegúrate de invertir algo en obras de arte (preferiblemente locales) y buenos muebles resistentes. Una vez coloqué un sofá de color claro en una villa de lujo en España y tenía que cambiar la funda cada semana. Algo para nada recomendable.
Cuando el entorno que alquila tiene un buen aspecto, tus inquilinos lo mirarán con mejores ojos. ¡Un doble plus!
5. Renueva los servicios
Este punto corresponde a una prolongación lógica del anterior. Adquiere una tele que se vea bien, un sistema de música que suene bien, una consola para los niños y, por supuesto, ofrece una conexión a Internet ultra rápida (algo imprescindible actualmente y muy valorado por los huéspedes).
Y una vez que lo hayas comprado, no te olvides de mencionarlo en la descripción de tu vivienda. Cuando añadas en la descripción que tu vivienda dispone de un televisor Samsung de 100 pulgadas, un sistema de audio BOSE y una PlayStation3… ¡te darás cuenta de que el 50 % de una familia de potenciales huéspedes ya ha optado por alquilar tu vivienda!
6. Cocinas y baños de ensueño
Puedes preguntarle a cualquiera inmobiliaria y todos estarán de acuerdos con la siguiente afirmación: las cocinas y los baños son importantes. Piénsalo de esta manera: para alquilar tu vivienda los futuros inquilinos van a querer imaginarse cómo se van a sentir en ese lugar.
El «aquí voy a cocinar para las 3 familias que nos acompañan» pierde todo el sentido cuando la cocina es antigua, pequeña y oscura.
Un truco que yo suelo utilizar es pintar los armarios e invertir en una encimera de Silestone, un material resistente que durará décadas y que dará a la cocina un aspecto moderno y limpio.
¿Qué hacer con la cocina de tu vivienda de alquiler vacacional? Haz clic aquí.
7. Haz fotos espectaculares
Aunque esté en el número 7, podría ser perfectamente el punto más importante de la lista. Tan importante que ya escribí un artículo completo en el que compartí puntos esenciales sobre este asunto.
Les vas a pedir dinero a completos desconocidos que nunca han estado en tu casa por quedarse en una vivienda vacacional. Reduce el riesgo de una mala experiencia mostrándole al inquilino con todo detalle todo lo que va a experimentar y ayúdale a visualizarlo.
Este paso es, sin duda, el más relevante para anunciar tu inmueble. Si es necesario, busca ayuda profesional para ello. Si quieres innovar, haz un vídeo y una visita en 3D de la vivienda.
8. Redacta una descripción tentadora
Así es, todavía existe gente a la que le gusta leer online y más aún cuando están a punto de gastarse miles de euros en una casa donde pasar las vacaciones.
Con total seguridad, podrás destacar en este punto, y es que la mayoría de los propietarios (y también de gente común) son horribles en este aspecto.
Para echarte una mano, he redactado un artículo con métodos comprobados que funcionan para redactar descripciones de alquileres vacaciones y consejos al respecto. ¡Échales un vistazo y conseguirás deshacerte de la competencia!
9. Marca el precio correcto
Este es otro aspecto fundamental que requiere una mejora por parte de la mayoría de los vendedores y agencias: establecer precios adecuados que permitan una gestión continua.
En nuestra empresa Club Villamar siempre les transmito a los propietarios que quieren mantener los precios altos y fijos pero que no consiguen alquilar sus casas (según ellos, porque su casa es el Ferrari de todas las casas que hay en el mercado) lo siguiente: «Mira… este es el precio. ¿Crees que los potenciales inquilinos se quedarían por 1 euro por noche?» «Claro, por supuesto». «¡Pues entonces, ese es el precio!»
Quizá suene un poco simple, pero hemos vivido miles de veces (como lo oyes, miles) que al marcar con precisión un precio de mercado adecuado, éste repercutirá positivamente en los resultados, consiguiendo también alquilar la vivienda a tiempo completo.
He escrito un artículo sobre cómo marcar el precio de tu vivienda vacacional.
Tenemos propietarios que nos dicen: «Robin, lo único que quiero es aumentar mis beneficios». Me dan toda la flexibilidad necesaria y estos propietarios consiguen alquilar con un 40 % más de beneficios (no de facturación) que otros propietarios. ¿Cómo es posible? En el punto 12 lo explico más detalladamente.
10. Ofrece la mejor experiencia posible
Vale, este punto es tan obvio que incluso me planteé dejarlo fuera de la lista. No obstante, podemos tomar como ejemplo hoteles y resorts turísticos de alto standing que llevan mucho más tiempo que nosotros en este sector.
A la hora de recibir a tus invitados, deja un pack de bienvenida con productos locales. Deja una nota personalizada dirigiéndote a ellos por su nombre, deja que tu hijo les haga un dibujo de bienvenida (nosotros llevamos años haciéndolo) o deja en la vivienda chocolate o una botellita de vino.
Todos estos detalles son muy baratos y tienen un gran poder. Siendo sinceros, es lo mínimo que puede esperar un invitado hoy en día. No es nada fácil impresionar a tus invitados, pero sin duda debes esforzarte por conseguirlo. ¿Y por qué? Porque es lo correcto, es algo que tú también agradecerías y también porque….
11. Las opiniones cuentan. Y mucho
Las opiniones cuentan. Constituyen, de hecho, uno de los 3 factores que los potenciales huéspedes tendrán en cuenta antes de reservar tu vivienda:
- Fotos espectaculares
- Precios competitivos
- Buenas opiniones
Piensa en la forma en la que tú mismo buscas un lugar donde alojarte. Es difícil conseguir que alguien reserve un inmueble que no tiene reseñas. Es posible que, como estrategia inicial, quieras fijar precios bajos si acabas de entrar en el mundo de los alquileres. De esta forma tendrás huéspedes en un corto periodo de tiempo que queden impresionados con la vivienda, la experiencia y la relación calidad/precio. Posteriormente, aumenta los precios de forma paulatina.
Además, procura tener una gran cantidad de reseñas positivas. Este fenómeno se llama validación social y consiste en lo siguiente: «Bueno, si tanta gente ha alquilado esta propiedad, no voy a quedar como un idiota por reservarla yo también. Los demás usuarios han tenido una buena experiencia, así que seguramente me guste a mí también». Así de sencillo. Este mecanismo de nuestro cerebro nos hizo correr por la selva hace miles de años cuando otros vecinos también lo hacían: probablemente había peligro alrededor, aunque tú no pudieras verlo. Es un salvavidas.
12. Ten la propiedad siempre reservada
A nuestros clientes les suele costar entender este concepto, así que te voy a explicar la ciencia que lo respalda.
Una vez que se produzca el pago de los gastos fijos por parte de tus huéspedes, cuantos más alquileres se produzcan, mayores serán los beneficios siempre que los costes variables estén cubiertos.
Por ese motivo es imprescindible que tengas tu vivienda vacacional siempre reservadas. Todas las noches vacías no te aportarán ningún beneficio. En este último aspecto, la gestión de precios juega un papel vital.
¡De lo que verdaderamente estoy convencido es de que, siguiendo los consejos ofrecidos, no tendrás ningún problema en lograr alquilar siempre tu vivienda!